Hai una casa a Palermo e devi decidere se darla in affitto con un contratto tradizionale o metterla sugli affitti brevi. È la domanda che ci fanno quasi tutti i proprietari al primo incontro. La risposta onesta è: dipende, da zona, tipo di immobile, tempo che puoi dedicarci e rischi che sei disposto ad accettare. In questa guida mettiamo le due strade una accanto all'altra e ti mostriamo come fare il conto con i tuoi numeri.
| Affitto tradizionale | Affitto breve | |
|---|---|---|
| Contratto | 4+4 a canone libero, 3+2 a canone concordato, oppure transitorio (fino a 18 mesi) | Soggiorni fino a 30 giorni, senza contratto pluriennale |
| Incasso | Canone fisso ogni mese | Variabile: dipende da stagione, prezzo e notti vendute |
| Tasse (cedolare secca) | 21% a canone libero, 10% a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa come Palermo | 21% per un immobile, 26% per il secondo; da tre immobili in su è attività d'impresa |
| Spese correnti | Utenze a carico dell'inquilino | Utenze, pulizie, biancheria, consumabili e commissioni delle piattaforme a carico del proprietario |
| Burocrazia | Registrazione del contratto | CIN e CIR, comunicazioni ad Alloggiati Web, imposta di soggiorno, dati statistici |
| Disponibilità della casa | Bloccata per anni | Puoi tenere libere le date che vuoi, ad esempio d'estate |
| Rischio principale | Inquilino che smette di pagare e tempi lunghi per liberare la casa | Mesi vuoti in bassa stagione e usura più rapida |
| Tempo richiesto | Poco, dopo aver trovato l'inquilino | Molto, ogni giorno, se gestisci da solo |
Il contratto di lunga durata è la scelta più semplice e ha senso in diverse situazioni:
I rischi da mettere in conto sono la durata del vincolo (4+4 o 3+2 anni) e la possibile morosità: se l'inquilino smette di pagare, per riavere la casa con lo sfratto possono servire molti mesi.
Confrontare il canone mensile con il prezzo a notte porta fuori strada. Bisogna confrontare quanto resta in tasca a fine anno, dopo tasse e spese. Ecco un esempio con ipotesi dichiarate, da rifare con i numeri della tua casa.
Ipotizziamo un bilocale dato a canone concordato di 650 € al mese: 7.800 € l'anno. Con la cedolare al 10% restano 7.020 € netti. Le utenze le paga l'inquilino; IMU e manutenzione straordinaria le paghi in entrambi i casi, quindi non le contiamo nel confronto.
Per lo stesso bilocale in affitto breve ipotizziamo, sull'incasso lordo annuo:
Con queste ipotesi, gestendo tutto da solo, per arrivare agli stessi 7.020 € netti servono circa 17.700 € lordi l'anno (≈ 1.470 € al mese).
Se affidi la casa a un property manager, al conto va aggiunto il suo compenso, che si concorda caso per caso in base ai servizi inclusi e al tipo di immobile: la soglia di pareggio sale di conseguenza.
Sopra la soglia l'affitto breve rende di più; sotto, conviene il tradizionale. Per avere un'idea dell'incasso realistico della tua casa, trovi i valori tipici per zona e dimensione nella guida quanto guadagna un B&B a Palermo, oppure puoi usare il nostro simulatore di redditività.
La gestione professionale costa, quindi ha senso solo se fa incassare abbastanza in più: con foto, prezzi dinamici e più notti vendute, oltre al tempo che ti fa risparmiare. È esattamente quello che verifichiamo nel sopralluogo: se per la tua casa il conto non torna, te lo diciamo.
Tra le due strade c'è una via di mezzo: contratti di qualche mese per studenti, lavoratori in trasferta o chi si trasferisce a Palermo. Il contratto transitorio dura fino a 18 mesi, quello per studenti universitari da 6 a 36 mesi. L'incasso è più stabile dell'affitto breve, la gestione molto più leggera e non resti vincolato per anni.
Molti proprietari li usano in combinazione: affitto breve da marzo a ottobre, medio termine nei mesi più lenti. È una delle strategie per i mesi tranquilli che descriviamo nella guida agli eventi e ai periodi di punta di Palermo.
Se scegli l'affitto breve a Palermo devi mettere in conto alcuni adempimenti fissi:
Il quadro completo, con le novità regionali, è nella guida alla normativa sugli affitti brevi in Sicilia.
Facciamo il conto con i numeri veri del tuo immobile, gratis e senza impegno. Se l'affitto tradizionale rende di più, te lo diciamo.
Dipende da zona, tipo di immobile e gestione. Il metodo giusto è confrontare quanto resta a fine anno dopo tasse e spese. Nel nostro esempio, per battere un canone concordato di 650 € al mese l'affitto breve gestito in autonomia deve incassare circa 17.700 € lordi l'anno; con un property manager la soglia sale in base al compenso, che si concorda caso per caso.
Con la cedolare secca, sull'affitto tradizionale si paga il 21% a canone libero e il 10% a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa come Palermo. Sull'affitto breve la cedolare è al 21% per un immobile e al 26% per il secondo; dal terzo immobile in poi l'attività è considerata d'impresa.
Con un contratto in corso no: devi aspettarne la scadenza e rispettare le regole sulla disdetta. Alla prima scadenza di un contratto 4+4 o 3+2 il proprietario può disdire solo per i motivi previsti dalla legge; altrimenti il contratto si rinnova.
Molto, se lo gestisci da solo: messaggi con gli ospiti, check-in, pulizie e biancheria, prezzi da aggiornare, adempimenti come Alloggiati Web e imposta di soggiorno. Per questo molti proprietari affidano la gestione a un property manager, con un compenso concordato caso per caso.
Sì: i contratti transitori, fino a 18 mesi, e quelli per studenti universitari, da 6 a 36 mesi. Molti proprietari combinano affitto breve in alta stagione e medio termine nei mesi più lenti.